Tại Hà Nội, nếu lãi suất như mức hiện tại, chỉ nên
mua nhà nếu người mua có thể trả trước trên 56% giá trị tài sản, còn tại TP.HCM
thì nên mua nhà sẽ tốt hơn vì chi phí thuê cao.
Một nghiên cứu phân tích khá lý thú của CBRE sẽ phần
nào giúp những ai đã và đang đi thuê nhà, đang có ý muốn mua nhà sẽ có thêm một
phép so sánh, cân đối để đi đến quyết định cuối cùng.
Theo CBRE, có sự khác biệt trong chi phí thuê nhà ở
TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội. Nhìn chung, mặt bằng giá thuê nhà tại TP.Hồ Chí Minh
là cao hơn so với ở Hà Nội, điều đó cũng có nghĩa là với nhà ở cho thuê, chủ
nhà tại TP.Hồ Chí Minh có thể kiếm lời hiệu quả hơn so với chủ nhà ở Hà Nội. Đối
với các căn hộ có chất lượng và địa điểm tương tự, giá thuê tại TP.Hồ Chí Minh
có thể cao hơn ở Hà Nội khoảng từ 10% đến 20%.
Để ước tính chi phí thuê nhà, đơn vị này đã thử tính
toán một hợp đồng cho thuê với thời hạn thuê giả định là 15 năm, dựa trên tiền
thuê một căn hộ tương tự mà các cặp vợ chồng có thể mua tại cùng vị trí. Việc
tính toán cũng sẽ tính đến chi phí cơ hội nếu tiền thuê hàng tháng được gửi tiết
kiệm ngân hàng và hưởng lãi suất cố định.
Dựa trên đánh giá của một căn hộ tương tự ở Hà Nội
và TP.Hồ Chí Minh, giá thuê hàng tháng hiện tại cho một căn hộ tương tự tại Hà
Nội sẽ là 6 triệu, và ở TP.Hồ Chí Minh là 7 triệu. Tỷ lệ tăng giá cho thuê được
giả định 2% mỗi năm. Tổng chi phí tiền thuê nhà trong 15 năm tại Hà Nội sẽ là
1,29 tỷ đồng và 1,5 tỷ đồng tại TP.Hồ Chí Minh. Như vậy, người thuê nhà tại
TP.Hồ Chí Minh sẽ phải tốn nhiều chi phí hơn so với đi thuê tại Hà Nội.
Do chi phí thuê cao hơn, tổng chi phí thuê nhà tại
TP.Hồ Chí Minh cao hơn so với ở Hà Nội. Vì vậy, có vẻ như sẽ là tốt hơn khi mua
nhà ở TP.Hồ Chí Minh và đi thuê nhà tại Hà Nội.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là chi phí lãi vay (phụ
thuộc vào tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp và môi trường lãi suất) chiếm
một tỷ trọng cao trong tổng chi phí mua nhà. Do đó, đối với những người mua nhà
ở Hà Nội mà có thể trả một khoản tiền lớn hơn, tổng chi phí mua nhà sẽ thấp hơn
và trong trường hợp này, mua có thể sẽ tốt hơn.
Theo CBRE, tại Hà Nội, nếu môi trường lãi suất vẫn
giữ như mức hiện tại, mua sẽ là tốt hơn nếu người mua có thể trả trước trên 56%
giá trị tài sản. Trong khi tại TP.Hồ Chí Minh, với môi trường lãi suất hiện
nay, mua nhà sẽ là tốt hơn vì chi phí thuê cao.
Tương tự, nếu lãi suất giảm, tổng chi phí mua ròng sẽ
thấp hơn. Ở Hà Nội, khi lãi suất thấp hơn 11,6%/năm, người có nhu cầu nên mua
nhà; còn ở TP.Hồ Chí Minh, khi lãi suất xuống thấp hơn 13,9%, mua sẽ tốt hơn
thuê. Nghĩa là trong môi trường lãi suất hiện tại, mua nhà là tốt hơn ở TP.Hồ
Chí Minh.
Tuy nhiên, tất cả còn tùy thuộc vào khả năng tài
chính, một hộ gia đình có nhu cầu mua nhà có thể lựa chọn mua nhà đất
hoặc chung cư cao tầng. Nhìn chung, nhà đất thường đắt đỏ hơn và trị giá của một
căn thường phải từ 4 tỷ đồng trở lên, tùy vào vị trí, khu vực. Đối với căn hộ
chung cư cao tầng, sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi khoảng giá đa dạng hơn và nhìn
chung thấp hơn so với nhà đất.
Theo số liệu từ Ngân hàng Thế giới 2013, tại Việt
Nam, thu nhập bình quân (GDP) đầu người đạt 1.911 USD, ở mức thấp so với khu vực
và thế giới . Vì thế việc sở hữu một căn nhà để sinh sống là một trong những
quyết định quan trọng nhất đối với hầu hết người Việt.
Ở nước ta, giá bất động sản vẫn thường cao
so với mức thu nhập trung bình của người dân. Giá đã trở nên đặc biệt cao khi
nguồn cung hạn chế trong khoảng 5 đến 10 năm trước. Tuy nhiên, khi thị trường
chững lại trong vài năm trở lại đây, giá bất động sản đã được điều chỉnh xuống
mức thấp hơn.
Ngoài ra, với việc ngày càng có nhiều đơn vị cả
trong và ngoài nước tham gia thị trường, nhiều nguồn cung đã được bung ra làm
tăng thêm lựa chọn cho khách hàng và do đó, thị trường trở nên cạnh tranh hơn.
Cuối cùng, giá bất động sản đã trở nên phù hợp hơn đối với những khách hàng tiềm
năng.
10 năm trước, khi lựa chọn chủ yếu cho người mua là
nhà đất, căn hộ cao cấp và hạng sang, việc sở hữu một ngôi nhà thường nằm ngoài
tầm với của đa số người dân. Nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu cho đại bộ phận
người dân là rất hạn chế.
Tuy nhiên, trong 5 năm qua, nhiều sản phẩm với các
khoảng giá khác nhau đã được các chủ đầu tư đưa ra thị trường. Đặc biệt, sự
tràn ngập của các dự án căn hộ giá rẻ - căn hộ dưới 1 tỷ trong năm 2012 với những căn hộ nhỏ có giá cả
phải chăng, từ 500 - 800 USD/m2 (tức là khoảng 10 – 16 triệu đồng/m2) đã làm
cho việc sở hữu một căn hộ trở nên khả thi hơn. Điều này, có lẽ sẽ đáp ứng được
thói quen thích ở nhà thuộc sở hữu riêng mình của người Việt Nam.
http://congly.vn
